상가 중개와 건축물의 용도

상가중개와 건축물용도

상가중개 시 임차하는 업종이 해당 건축물의 용도에 맞는지, 맞지 않다면 용도변경을 해야 하는지, 또 용도변경이 가능한지의 여부는 매우 중요하다. 항상 상가중개를 할 때 공인중개사는 건축물의 용도와 용도변경에 대한 부분을 염두에 두어야 하고, 어떤 업종이 어떤 건축물의 용도에 입점하여 영업할 수 있는지에 대한 지식이 반드시 있어야 한다.

 

토지의 용도지역

용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. 

상가중개를 하기 위해서는 중개하는 업종이 건축물의 용도에 적합하여야하고, 맞지 않을 경우 용도변경을 해야 하는데

용도변경을 하기 위해서는 변경하고자 하는 건축물의 용도가 용도지역에 적합하여야 한다. 따라서, 국토계획법 시행령 별표와 각 지자체 조례를 반드시 확인하여야 한다.

 

건축물의 용도변경

모든 건축물에는 건축물대장이 있고, 건축물대장에는 건축물의 용도(주용도와 세부용도)가 기재되어 있다. 건축물대장이 없는 건물은 무허가 건물에 해당한다. 건축물용도는 건축물당 1개씩만 있는 경우도 있고, 복수의 용도가 허용되는 것도 있다.

 

건축물의 용도는 건물의 공적 장부에 기재된 용도 구분과 관계없이 실제 용도에 따른 건축물의 사용으로 판단되어진다.

건축물의 용도변경이란 그 건축물의 사용용도를 변경하는 행위를 말하며, 준공 후 사용승인 이후에 사용용도를 변경하고자 할 경우에는 변경되는 부분이 건축법등의 제반기준에 적합할 경우에만 용도변경이 허용된다.

 

건축법상 건축물의 용도는 크게 9개 시설군, 29개의 용도, 122개의 용도별 건축물의 종류로 나뉜다.

건축법 시행령 별표 1의 용도에서 다른 용도로 변경하는 행위뿐만 아니라 다른 용도로 사용하는 행위도 포함된다. 

 

건축법상 분류

크게 9가지 시설군으로 분류되고 이 시설군내에서 29가지의 용도로 구분한다.

 

1. 자동차 관련 시설군

    자동차 관련 시설

2. 산업 등의 시설군

   가. 운수시설

   나. 창고시설

   다. 공장

   라. 위험물저장 및 처리시설

   마. 자원순환 관련 시설

   바. 묘지 관련 시설

   사. 장례시설

3. 전기통신시설군

   가. 방송통신시설

   나. 발전시설

4. 문화 및 집회시설군

   가. 문화 및 집회시설

   나. 종교시설

   다. 위락시설

   라. 관광휴게시설

5. 영업시설군

   가. 판매시설

   나. 운동시설

   다. 숙박시설

   라. 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설

6. 교육 및 복지시설군

   가. 의료시설

   나. 교육연구시설

   다. 노유자시설

   라. 수련시설

   마. 야영장시설

7. 근린생활시설군

   가. 제1종 근린생활시설

   나. 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외한다)

8. 주거업무시설군

   가. 단독주택

   나. 공동주택

   다. 업무시설

   라. 교정 및 군사시설

9. 그 밖의 시설군

   동물 및 식물 관련 시설

   

건축물의 용도를 변경하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 한다. 또한, 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 변경하여야 한다. 그리고 같은 시설군 안에서의 용도 변경은 건축물대장 기재내용 변경을 신청하여야 한다.

 

건축물의 용도변경은 하위군에 해당하는 용도를 상위 군의 용도로 변경하려는 경우는 허가대상,

상위 군에 해당하는 용도를 하위군에 해당하는 용도로 변경하려는 경우는 신고대상,

같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 경우이거나 같은 종 근린생활시설 중에서 규모가 정해져 있는 용도를 규모가 정해지지 않는 용도로 변경하려는 경우에는 건축물대장 기재내용 변경신청대상으로 나눌 수 있다.