상가중개 실무 및 노하우-기본사항

상가물건 중개 시 알아야 할 기본 사항

신축 분양 상가

신도시 등에서 고객에게 분양상가를 브리핑할 때 가장 중요한 것은 앞으로 형성될 상권에 관한 것이다.

지금 분양받아 향후에 상권 형성 시 얼마의 수익률을 얻을 수 있다고 브리핑해 주어야 한다. 

상권이란 대상 상가가 흡입할 수 있는 소비자가 있는 권역, 소비자의 범위라고 할 수 있다.

 

상권은 크게 자연상권과 계획상권으로 분리할 수 있다. 계획상권은 도시계획에 의하여 인위적으로 상권이 형성된 곳을 말한다. 택지개발을 통한 신도시라고 부르는 지역을 모두 계획도시라고 할 수 있는데 이러한 계획도시에 상권이 형성된 것을 계획상권이라고 한다.

 

계획상권 상가투자는 구분등기가 된 상가, 즉 토지가 지분이기 때문에 토지의 가치상승은 기대하지 말고 임대수익만을 보고 상가가치를 판단하고 투자하여야 한다. 

 

기존상가 매매

기존상가는 소유자에 의해 물건이 공급된다. 진행 중인 신도시의 분양 상가는 물건 확보가 쉬운 반면, 매매상가는 지속적으로 소유자들, 임대인들과의 접촉을 통해 물건을 확보하여야 한다. 이경우, 향후 매물 상가 지역의 상권 변화에 대해 분석하고 브리핑하는 것이 중요하다.

 

통상가 매물은 주로 자연상권에 있다. 도시계획에 의하여 인위적으로 형성된 곳이 아닌 자연발생적인 곳이다. 통상가 매물은 상가투자가 아니라 토지와 미니건물투자로 접근하는 것이 맞다. 지역상권에서 나오는 매물은 매도가가 높고, 임대수익률이 낮은 편이다. 그 이유는 토지가가 차지하는 비중이 높고, 4~50년 이상 된 2~3층 건물에서 나오는 월세는 높지 않기 때문이다. 보통 자연상권에서 나오는 상가 수익률은 4%만 되어도 좋은 상가라고 한다. 일반적으로 자연상권에서 수익률 4%를 넘는 상가는 찾기 힘들다.

 

신규 임대상가 중개

 신규 임대상가 중개는 공실인 상가를 임대 맞추거나 기존 업종과는 다른 업종을 하려는 임차인을 중개하는 것을 말한다.

신규 임대 계약 시 임차인이 영업하고자 하는 업종의 그 지역 상권에 관하여 알아야 한다. 

그리고 신축 건축물대장에 기재되어있는 주용도와 임대를 맞추려고 하는 세부용도(업종)에 대해 알고 있어야 한다.

 

승계 임대상가 중개

승계 임대중개는 기존 영업자이 업종을 권리금 작업을 통해 새로운 영업자에게 승계시키는 중개를 말한다.

현재 영업중인 업종을 승계시키는 것이므로 해당 업종에 대한 일정한 지식이 필요하다. 그리고 승계되는 업종의 지역 상권에 대한 설명도 필요하다. 승계 임대중계는 기존 임차인의 영업권에 대한 명의 변경을 하는 것이므로 현행 공법 법규를 알지 못해도 중개할 수 있어 신규 임대중개에 비해 중개사고가 적다. 

 

위의 모든 중개 시 입지에 관한 브리핑은 필수이다. 입지는 그대로 눈에 보이는 요소이기 때문에 육안으로 확인하기 쉽다. 오히려 눈에 보이지 않는 상권의 변화와 분석이 더욱 중요하다. 도로에서의 입지, 건물에서의 입지 그리고 예상되는 주변 환경 변화 등을 설명하여야 한다.