상가중개 실무 및 노하우-구분과 검토해야 할 사항

상가중개의 구분

상가중개는 크게 매매중개와 임대중개로 분류할 수 있다. 매매중개는 분양상가와 매매상가, 임대중개는 신규임대와 승계임대로 구분할 수 있다. 이 모든 과정에 개업공인중개사는 관여하여 일할 수 있다.

 

신축 분양상가 소개

전국적으로 신도시나 택지지구에서 많은 상가가 신규로 공급될 때, 분양하는 신축 상가를 상가 투자자에게 소개하여 분양계약을 체결하면 시행사에서 MGM을 지급하게 된다. 여기에서 수입을 창출할 수 있다.

 

일반 매매 상가 중개

상가를 소유하고 있는 소유자로부터 매도 의뢰를 받아 매수자를 소개하고 매매에 대한 중개 수수료를 받는 경우이다. 건물이나 구분상가 매도의뢰를 받아 매매계약을 체결하는 경우가 자주 발생한다.

 

신규임대 중개

공실상가에 새로운 임대를 맞추는 경우 또는 업종이 변경되는 경우를 말한다. 공인중개사가 가장 적극적으로 중개해야 할 중개종류이다.

 

승계임대 중개

이미 어떤 업종으로 영업을 하고 있는 영업자가 공인중개사에게 얼마의 권리금으로 매도해 달라고 하는 경우를 말한다.

보통 상가맨이라고 하는 사람들이 병원전문, 학원전문, PC방 전문 형태로 권리금 작업을 하거나 컨설팅 업체나 컨설턴트라고 불리는 사람들이 전문적으로 많이 하고 있다. 여기에서 '권이금 조정에 따른 용역수수료'를 얻을 수 있다.

 

이 4가지 모두를 하는 것이 상가중개업무이다. 이것을 원활히 하려면 분양 상가의 상권이나 입지 등을 분석할 줄 알아야하고, 매매상가 지역의 상권 변화 등을 예측해야 하고, 신규임대의 경우에는 입점시키려는 업종이 그 지역과 부합하는지와 입점시켜도 법률상 문제가 없는지 등을 알아야 한다. 

 

상가 중개 시 검토해야 할 사항

예를 들어, 단란주점 신규 임대가 들어왔다. 5층 건물 소유자의 4층(바닥면적 250제곱미터)을 임대하길 원하는 임대인과 단란주점을 하겠다는 임차인을 연결할 시 검토해야 할 사항은 몇가지나 될까?

 

용도지역 확인

단란주점이 가능한 용도지역은 상업지역이다. 또한, 지구단위계획에 의해 단란주점이 불허인 곳도 있다. 이 부분을 교차 체크해야한다.

 

건축물 용도확인

바달면적 250제곱미터인 상가에서 단란주점이 영업을 하려면 건축물의 용도가 위락시설이어야 한다. 건축물의 용도가 다르다면 용도변경을 해야 한다.

 

위반건축물 여부 확인

만약 건물에 위반건축물이 건축물대장에 등재되어 있거나 현황상 위반건축물이 있으면 단란주점 영업을 할 수 없다. 왜냐하면 단란주점은 관할관청 허가증을 받아 영업을 해야 하는데 위반건축물이 있는 건축물은 영업허가증이 발급되지 않는다. 

 

직통계단 2개 여부

건축법상 바닥면적이 200제곱미터 이상 되는 2층 이상 상가에서 단란주점 영업을 하려면 직통계단이 2개 이상 있어야 한다. 직통계단이 1개이면 허가증이 나오지 않아 영업을 할 수 없다.

 

보호구역 해당 여부

단란주점은 교육환경보호법상 절대보호구역과 상대보호구역에 입점할 수 없는 업종이므로 해당 건축물이 보호구역에 해당하여 있는지 여부를 검토해야 한다.

 

건물에 청소년 대상 학원 입점 여부 확인

학원의 설립 운영 및 과외교습에 관한 법률에 의하여 입점하려고 하는 건물에 청소년 대상 학원이 있으면 단란주점은 입점하지 못한다. 단, 예외규정이 있으므로 예외규정을 살펴보아야 한다.

 

건축물대장상 정화조 용량 확인

건물에 정화조가 있는 경우 하수도법상 정화조용량이 부족할 수 있어, 정화조 용량을 확인해야 한다.

 

하수도원인자부담금 발생 여부 확인

단란주점이 신규로 입점하게 되면 하수도원인자부담금이 발생할 수 있다. 이 부분도 지자체에 확인하여 얼마의 부담금이 발생하는지 또는 발생하지 않는지 확인하여야 하며 중개 시 부담자 여부를 확정 지어주어야 추후에 분란이 생기지 않는다.

 

안전시설완비증명서와 방염필증 구비 가능성 여부

다중이용업소는 안전시설완비증명서(소방필증)와 방염필증을 구비해야 한다.

 

행정처분 여부 확인

만약, 이전 임차인이 의뢰받은 4층 공실에서 단란주점을 하다가 행정처분 받은 사항이 있다면 식품위생법에 의하여 행정처분을 승계하는 경우도 있으므로 확인하여야 한다.

 

필요 주차면적 증가 여부 확인

입점 시 필요 주차대수가 증가할 수 있으므로 주차대수 여건을 확인하여야 한다.

 

전기용량 확인

입점 시 전기를 승압해야 하는 경우도 있으므로 전기용량을 확인하여 비용부담 주체를 사전 조율하는 것이 좋다.

 

기타

상권 변화 및 우수 입지 등을 판단하여 향후 영업 가능성 여부에 관해 고객에게 설명하여야 한다.