전세 사기 피하는 방법과 체크리스트

전세 사기 피하는 방법과 체크리스트

 

요즘 주택매매가가 급격한 하락을 보이면서 이른바 깡통전세사기에 대한 불안이 커지고 있습니다.

정부에서도 전세 사기 피해 방지 방안을 하나씩 발표하고 있는 가운데 국토부와 한국부동산원에서 전세 계약 전 세입자가 챙겨보면 좋을 체크리스트를 마련하여서 안내해 드립니다.

 

특히, 매매가를 확실히 알기 어려운 신축 빌라나, 다세대 주택에 전세계약하시는 분들은 계약 전  체크리스트 확인해 보시고 최대한 피해 없으시길 바랍니다.

 

계약 체결 전 유의사항

무허가, 불법 건축물 여부 확인

전입신고가 불가능한 무허가, 불법 건축물은 주택임대차보호법의 적용을 받지 않아 보증금의 보호가 어려운 경우가 있으니 주의해야 합니다.

> 현장방문 및 건축물대장열람(세움터)을 통해 확인 가능합니다.

 

적정 시세 확인

매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액이 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가의 비율)이 높은 매물은 주의해야 합니다.

> 부동산 테크, 국토교통부실거래가공개시스템, 부동산정보사이트, 그리고 무엇보다 현장에 있는 주변 부동산을 여러 군데 방문해 매매가와 전세가 시세를 확인하는 것이 중요합니다.

 

선순위 권리관계 확인

나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다.

> 등기부등본확인 (인터넷 등기소)을 통해 가등기, 가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부 등을 확인하여야 합니다.

> 다가구 주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인합니다.

 

임대인의 세금 체납여부 확인

임대인이 미납한 세금이 있을 경우 보증금 전액의 반환이 어려울 수 있습니다. 체납여부를 확인하여야 합니다.

> 국세는 세무서(또는 홈텍스), 지방세는 주민센터(또는 위텍스)에서 임대인이 미납내역을 확인합니다.(임대인의 동의필요)

*2003년 4월부터는 계약 체결 후에는 임대인이 동의 없이도 미납국세 열람이 가능합니다.

 

 

계약 체결 시 유의사항

임대인(대리인) 신분 확인

임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.

> 등기부등본상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 등을 확인하고

보증금을 입금할 때에도 임대인 또는 대리인 명의의 계좌인지 확인 후 이체하여야 합니다

 

공인중개사 정상 영업 여부 확인

미등록 및 업무정지 중인 중개영업소에서 계약을 체결할 경우 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.

>국가공간정보포털에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하여야 합니다.

>중계대상물 확인 설명서, 손해배상 책임 관련 증서 등도 확인하여야 합니다.

 

주택임대차표준계약서 사용

주택임대차 표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.

>국토교통부 부동산 거래 관리 시스템에서 다운로드하여 활용할 수 있습니다.

>계약 후 나이 전세 보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하여야 합니다.

 

계약 체결 후 유의사항

주택임대차 신고

'부동산 거래 신고법' 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약 내용을 신고해야 합니다.

임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.(계약서 첨부 시)

>주민센터 방문 신고 또는 부동산 거래 관리 시스템에서 온라인 신고

 

잔금 지급 시 유의사항

권리관계 변동 확인

계약 체결 이후 등기부 등본 상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인하여야 합니다. 또한 이사갈 집이 비어있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.

>등기부등본(을구)확인 후 임대인(또는 정당한 대리인)명의의 계좌로 입금하여야 합니다.

 

이사 후 유의사항

전입신고

'주민등록법' 제 11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고하여야하며, 전입신고 익일(다음날)에 대항력이 발생합니다.

>주민센터 방문 신고 또는 정부24에서 온라인 신고

 

전세보증금 반환보증 가입

전세보증금 반환관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.

>보증기관(주택도시보증공사 HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등

 

한편, 전세피해 지원센터(1533-8119)도 운영되고 있으니 사전에 상담받으시거나 사후에 문의해보실 수 있습니다.

하지만 무엇보다도 예방이 중요합니다. 전세 사기가 발생하면 전세보증보험이나 임차권등기를 한다고 하여도 전세금을 돌려받는 데 많은 시간과 노력이 소요됩니다. 

 

국토교통부와 한국부동산원에서 발행한 체크리스트 첨부해 드리니 확인해보시고 피해없으시길 바랍니다.

전세계약-유의사항